שוק הנדל”ן וההתחדשות העירונית: שיחה עם מנכ”ל אאורה

זה כנראה נכון תמיד בישראל, ובכל זאת נדמה שבזמן הנוכחי, זה מורגש הרבה יותר: לאן שלא תלכו, תשמעו אנשים מדברים על נדל”ן. מלבד אולי הפוליטיקה הסוערת, מחירי הדירות הם הנושא המדובר בארץ. ובתוך שוק הנדל”ן, ההתחדשות העירונית ממלאת חלק מרכזי יותר ויותר. לנושא הזה הקדשנו את הוובינר השבועי שלנו, אליו הזמנו את יעקב אטרקצ’י, מייסד ומנכ”ל אאורה ישראל.

ניסינו תחילה לקבל ממנו תמונת מצב עדכנית על השוק. ובכן, העצירה הנוכחית במכירות מקשה מאוד על חברות שרכשו מגרשים יקרים בהיעדר שטח פנוי. בשנים 21′-22′ הייתה השתוללות של ממש בנושא הזה, בשיתוף פעיל של רמ”י ושל הבנקים שנתנו עד 90% מימון. ואז הריבית החלה לטפס, מה שמייקר את המשכנתה, פוגע ביכולת ההחזר (ולפיכך בזכאות למשכנתה מלכתחילה) ומשאיר קונים רבים, בפרט כאלה שצריכים גם למכור, על הגדר. במקביל, הבנקים החמירו את התנאים ליזמים, והתחלות הבנייה צנחו משמעותית. לכל אלה מתווספת ירידה בשיווק קרקעות על ידי המדינה, כאשר הבחירות הקרבות לרשויות המוניציפליות מקפיאה בפועל את עבודת הוועדות המקומיות בכל מה שנוגע להיתרים ותב”עות (קיפאון מוחלט מ-1 באוגוסט שיישאר איתנו עד ינואר).  

מי שניזוק פחות אלו יזמי ההתחדשות העירונית. להם אין מרכיב קרקע בפרויקטים, מה שמאפשר תנאי מימון אטרקטיביים: באאורה מציעים 20% בחתימת החוזה ו-80% לקראת המסירה, הווה אומר דחייה של 4-3 שנים – מה שמפחית לחץ למכור דירה קיימת ומאפשר לחכות עם המשכנתה לריבית נוחה יותר (יש חצי הצמדה למדד תשומות הבנייה, אבל הוא עצמו נעשה מרתיע פחות). חברות שלחוצות על ידי הבנקים וזקוקות לכסף בדחיפות, פחות יכולות להציע גמישות כזאת – להן ייתכן שאין מנוס מהורדת מחירים. 

יתרון נוסף של אאורה הוא היעדר כמעט מוחלט של אשראי בחשבונות הליווי – הכסף נצבר בשילוב של הון עצמי וכספי פריסייל (כמדיניות, מכירה של 30% לפחות לפני תחילת בנייה, ובחלק מהפרויקטים זה מגיע גם ל-40% ואפילו 50%). אטרקצ’י מעריך כי את השנה הנוכחית תסיים אאורה עם 350-300 מכירות לעומת כ-550 בשנה הקודמת, כלומר: כ-60%. לא קטסטרופה. ירידות מחירים כמעט שלא נראות, ואם כן אז בשוליים (3-1% אחרי עלייה שנתית של 20%).