זה כנראה נכון תמיד בישראל, ובכל זאת נדמה שבזמן הנוכחי, זה מורגש הרבה יותר: לאן שלא תלכו, תשמעו אנשים מדברים על נדל”ן. מלבד אולי הפוליטיקה הסוערת, מחירי הדירות הם הנושא המדובר בארץ. ובתוך שוק הנדל”ן, ההתחדשות העירונית ממלאת חלק מרכזי יותר ויותר. לנושא הזה הקדשנו את הוובינר השבועי שלנו, אליו הזמנו את יעקב אטרקצ’י, מייסד ומנכ”ל אאורה ישראל.
ניסינו תחילה לקבל ממנו תמונת מצב עדכנית על השוק. ובכן, העצירה הנוכחית במכירות מקשה מאוד על חברות שרכשו מגרשים יקרים בהיעדר שטח פנוי. בשנים 21′-22′ הייתה השתוללות של ממש בנושא הזה, בשיתוף פעיל של רמ”י ושל הבנקים שנתנו עד 90% מימון. ואז הריבית החלה לטפס, מה שמייקר את המשכנתה, פוגע ביכולת ההחזר (ולפיכך בזכאות למשכנתה מלכתחילה) ומשאיר קונים רבים, בפרט כאלה שצריכים גם למכור, על הגדר. במקביל, הבנקים החמירו את התנאים ליזמים, והתחלות הבנייה צנחו משמעותית. לכל אלה מתווספת ירידה בשיווק קרקעות על ידי המדינה, כאשר הבחירות הקרבות לרשויות המוניציפליות מקפיאה בפועל את עבודת הוועדות המקומיות בכל מה שנוגע להיתרים ותב”עות (קיפאון מוחלט מ-1 באוגוסט שיישאר איתנו עד ינואר).
מי שניזוק פחות אלו יזמי ההתחדשות העירונית. להם אין מרכיב קרקע בפרויקטים, מה שמאפשר תנאי מימון אטרקטיביים: באאורה מציעים 20% בחתימת החוזה ו-80% לקראת המסירה, הווה אומר דחייה של 4-3 שנים – מה שמפחית לחץ למכור דירה קיימת ומאפשר לחכות עם המשכנתה לריבית נוחה יותר (יש חצי הצמדה למדד תשומות הבנייה, אבל הוא עצמו נעשה מרתיע פחות). חברות שלחוצות על ידי הבנקים וזקוקות לכסף בדחיפות, פחות יכולות להציע גמישות כזאת – להן ייתכן שאין מנוס מהורדת מחירים.
יתרון נוסף של אאורה הוא היעדר כמעט מוחלט של אשראי בחשבונות הליווי – הכסף נצבר בשילוב של הון עצמי וכספי פריסייל (כמדיניות, מכירה של 30% לפחות לפני תחילת בנייה, ובחלק מהפרויקטים זה מגיע גם ל-40% ואפילו 50%). אטרקצ’י מעריך כי את השנה הנוכחית תסיים אאורה עם 350-300 מכירות לעומת כ-550 בשנה הקודמת, כלומר: כ-60%. לא קטסטרופה. ירידות מחירים כמעט שלא נראות, ואם כן אז בשוליים (3-1% אחרי עלייה שנתית של 20%).
איך מוסיפים 2 מיליון דירות עד 2050?
ישראל נמצאת באוברדרפט מצטבר של היצע מול ביקוש בדיור, מה שהביא לזינוק במחירים בעשור החולף. ל-200 אלף משפחות בישראל אין דירה ראשונה, ומדי שנה מצטרפות למניין הזה עוד עשרות אלפי משפחות (תוצאה של נישואים, גירושים וילודה). בהנחה מקובלת שאוכלוסיית ישראל תגדל ל-15 מיליון עד 2050, הצורך הוא ב-2 מיליון יחידות דיור נוספות עד אז. על פני 27 שנים, זה מעל 70 אלף בשנה. את הצורך כולו יכולה לספק ההתחדשות העירונית, בהתחשב בעובדה שישנן כ-620 אלף דירות המיועדות לכך, קרי: נבנו לפני 1980, ללא מיגון ולרוב ללא מעליות וחניונים, ובמקרים רבים עם סכנה ממשית לקריסת מבנים; ושיחס הדירות החדשות שניתן להפיק מכל דירה ישנה הוא 1 ל-4.5 בממוצע ארצי (1:2 בתל אביב, 1:3 בגוש דן, אבל 1:9 בטבריה).
צריך לזכור גם את השדרוג בתשתיות ובמסחר, במוסדות ציבור וחינוך, בגינות ובשטחים פתוחים שההתחדשות העירונית מביאה איתה. כמובן, לממשלה ולרשויות המקומיות יש חלק קריטי בעניין, בכל מה שנוגע לרכבות, כבישים נוחים, נת”צים ועידוד תעסוקה ואזורי תעשייה מתקדמים בפריפריה. החוכמה, אומר אטרקצ’י, היא ללכת לפריפריה – להביא לשם איכות חיים ותעסוקה, להכפיל ולשלש את פדיון העסקים ולהצליח להביא אוכלוסייה רעננה וחזקה. בהקשר של שטחי המסחר נקטה אאורה מהלך אסטרטגי של הקמת חברה בת, אשר תנהל את השטחים ותבטיח לדיירים עסקים איכותיים גם מהבחינה הזאת (ללא פגעי ריח ורעש, למשל, שעלולים לקרות במקרה של ניהול על ידי צד שלישי).
Aura Israel, שנסחרת בבורסת תל אביב בשווי של כשני מיליארד שקל, חולשת על לא מעט מנתח השוק של דירות למגורים בארץ. אטרקצ’י מדגיש שלא מספיק לזהות את השכונה המיועדת – חשוב לבדוק היטב מיהו היזם ומה המצב התב”ע. אאורה, לדבריו, מעסיקה קבלנים מהשורה הראשונה בלבד, משקיעה רבות בתכנון ולא מוכנה לחסוך בעלויות הבנייה. “אם עושים את זה נכון ובלי קיצורי דרך, באמינות, במקצוענות, ביחסי אנוש נאותים ובשותפות אמיתית, בלי בלופים ושטיקים וטריקים, מגיעים ליעד. והדיירים רואים את זה”.
ומה הלאה?
בשנה שעברה ראינו התחלות בנייה רבות יחסית. אבל השנה, בגלל הנסיבות שציינו בפתיחה, המספר שוב צנח, ובשנה הבאה הוא צפוי אף לרדת. הממשלה מצידה לא משפיעה כלל על שוק הדיור – לקיפאון ולירידות המחירים שבשוליים אחראית הריבית לבדה. כשהאפקט הזה יתפוגג, הביקושים הכבושים ישתחררו והמחירים שוב יעלו משמעותית. זו הסיבה לכך שאטרקצ’י ממליץ לרוכשי דירה ראשונה לא להמתין אלא לנצל את שנת החסד הזאת ולקנות, כל אחד על פי צרכיו ושיקוליו. אין לו ספק: התחדשות עירונית היא העתיד של הבנייה בישראל, ושם אין כמעט סיכון להפסד – מחירי הדיור ימשיכו לעלות, המדינה מצהירה בכל הזדמנות (וחוק הסדרים) שלשם היא מכוונת, וגם אם היא מתמהמהת, זה יקרה, משום שאין לנו עתודות קרקע ואין לנו ברירה.
בסיום השיחה, קיבלנו מאטרקצ’י את תחזית המחירים שלו: 2023 תהיה סטטית, כשכבר כעת מורגשת עלייה מסוימת במכירות, עם התמתנות באינפלציה ומה שנראה כמו התקרבות לסוף מחזור העלאות הריבית. עליית מחירים הוא מעריך שנראה החל מאפריל 24′ (לשוק היוקרה זה ייקח שנה נוספת) ובהיקף שנתי של עד 10%. לכן, מי שלא רכש עדיין ומבין שהוא צריך, יעשה את טעות חייו אם יחכה שנה נוספת.
