האם שוק הנדל”ן למגורים בישראל הגיע למחירי בועה?

את החלק הראשון של השיחה, ארז פתח עם הצגה וניתוח של נתוני מאקרו יסודיים לגבי שוק הנדל”ן למגורים, המתייחסים גם לטווח הקצר, אבל עוד יותר מכך, בעיקר שופכים אור על מה שצפוי לקרות בטווח הארוך.

ביקושים גדולים לעומת היצע הולך ומצטמצם

מחסור חריף בשטחים לבניה. ישראל היא מדינה צפופה בצורה בלתי רגילה, ביחס לעולם המערבי ובכלל.
אנחנו עומדים 426 איש לקילומטר מרובע, כולל את הגליל והנגב שכמעט ואינם מיושבים. על פי התוכנית האסטרטגית של המועצה הלאומית לכלכלה שהתפרסמה בשנה שעברה – בטווח הזמן שבין 2035-2040, תלוי בהיקף תוכניות התמ”א שיצאו לפועל – ימוצה מלאי הקרקעות לבניה במרכז ישראל. המשמעות היא שמי שירצה לקנות לעצמו או לילדיו נכס למגורים, ייאלץ להצטרף לתור ארוך של ממתינים.

היעדר אלטרנטיבות וקצב התפתחות איטי. בישראל, תכנון ובניה של שכונות חדשות וערים שלמות בישראל (פרויקט הרכבת הקלה, הקמת חריש) אורכת שנים ודורשת השקעת משאבי מדינה עצומים בתשתיות. פיתוח בקנה מידה גדול הוא מהלך שממשלות ישראל עד היום לא ידעו, רצו או יכלו לעשות בצורה יעילה.

בהקשר הזה, ארז מציין את החיבור התחבורתי הכושל בין הפריפריה הישראלית למרכז ואת היעדר ההשקעה בתשתיות בערים מרוחקות: מרכזי תעסוקה, בתי-חולים, כבישים, רכבות וכל מעטפת השירותים הנדרשת למשיכת תושבים אל מחוץ למרכז הארץ.

קצב גידול אוכלוסייה מהיר. תוחלת החיים ושיעור הילודה בישראל הן מהגבוהות בעולם. אנחנו חיים הרבה שנים ומביאים לעולם 3.16 ילדים בממוצע. הנתונים הללו, ככל שהם משמחים, גם מצביעים על עלייה נוספת בצפיפות האוכלוסין בעתיד. בשנת 2048, בציון מאה שנה להקמת המדינה, צפויים לחיות בישראל כ- 15.5 מיליון איש – כמעט כפול מגודל האוכלוסייה הנוכחי.

לדברי ארז, המשמעות של כל הנתונים הללו היא שכדי לענות על צרכי המגורים של תושבי ישראל בעוד 25 שנה, ישראל צריכה להקים עוד ‘ישראל’. עוד תל-אביב, עוד ירושלים, עוד חיפה, עוד באר-שבע וכו’. כל עיר קיימת תידרש להכפיל את עצמה.

בהתייחס לצרכי השוק בשנתיים הבאות, ארז ותומר הצביעו על הפער המתרחב בין הביקוש להיצע. כיום, בישראל יש גידול של כ- 60 אלף משקי בית בשנה. לעומת זאת, למרות קצב מצוין של 20,000 התחלות בנייה ברבעון הראשון השנה, המחסור בהיצע דווקא החמיר בשנים האחרונות, וכיום חסרות בשוק כ- 17,000 דירות.

נתון מעניין נוסף בהקשר הזה: 60% מהדירות כיום, נרכשות ‘על הנייר’, לשנתיים שלוש קדימה. כך למשל, חברת אפריקה-ישראל הודיעה כי 90% ממלאי הדירות שלה, כבר נמכר מראש לשלוש השנים הקרובות.
חיזוק לכך ניתן על ידי ארז שהוסיף שכל העסקאות בפרויקטים בהם מגוריט מעורבת, ללא יוצא מן הכלל, הן למסירה בעוד שנתיים שלוש. כלומר, גם היקף התחלות הבניה המרשים לאחרונה, אינו רלוונטי למי שמעוניין לקנות היום, ודירות חדשות למסירה מיידית הפכו למצרך נדיר.

לדברי ארז, כדי לדעת בהסתברות גבוהה איך ייראה השוק בעוד חמש-שש שנים, טווח הזמן הממוצע בישראל מרגע שיווק הקרקע ועד לגמר בניה, צריך לבחון את היקף הקרקעות שממ”י (מנהל מקרקעי ישראל) מוציא לשיווק. על פי קצב שיווק הדירות הנוכחי של ממ”י, בסביבות שנת 2026 ייצאו לשוק כ- 20 אלף דירות. גם כשמוסיפים למספר הזה כ- 7000 דירות בממוצע הנוצרות בהתחדשות עירונית ועוד כ- 3000 דירות אשר נבנות על קרקעות פרטיות, מדובר על כ- 30,000 דירות שיגיעו לשוק בשנים 2026/7 – רחוק מאוד מהצורך הצפוי של השוק לשנה זאת – 66,000 דירות. במילים אחרות, כ- 100 אלף אנשים ירצו לקנות דירה ולא יצליחו, פשוט כין אין.

עוד נתונים חשובים להבנת המציאות בשוק הנדל”ן הישראלי – בחצי הראשון של 2022 שיחרר מק”י 20 אלף קרקעות לדירות באזור גוש דן. מתוכן, 511 דירות שווקו לשכירות לטווח ארוך באזור הגוש הגדול בת”א, 15 דירות שווקו בכפר-סבא ועוד 10 דירות שווקו ברעננה. זה סך כל הדירות שהוצעו השנה לשוק המונה כ- 2 מיליון בני אדם. שאר הדירות אשר שווקו עד כה השנה נמצאות באזורי פריפריה מרוחקים.

בעיה נוספת היא חסמים לא פשוטים המעכבים את שחרור מעט הקרקעות במרכז הארץ שעדיין פנויות.
בין אם זה בגלל בסיסי צבא שייקח שנים לפנות ובין אם זה כיוון שראשי ערים אינם ששים לקלוט תושבים, עליהם עיריות ‘מפסידות’ כסף, ומעדיפים לעודד בניה מסחרית לעסקים, מהם היא מניבה רווחים.

בהמשך השיחה ארז ניתח פרמטרים נוספים שעשויים להעיד לאן שוק הנדל”ן הולך. אחד הבולטים שבהם מגלה כי בשנות ה- 70 היו 122 דירות לכל 100 משקי בית. כיום ישנן 92 דירות לכל 100 משקי בית.
המשמעות של זה היא שישנם בתים המכילים יותר ממשק בית אחד. בדרך כלל זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם דירה ראשונה ועדיין מתגוררים אצל ההורים.

מגמות בשוק השכירות

פרמטר חשוב שצריך להתייחס אליו כדי להבין את מגמות העומק של שוק הנדל”ן הוא התנהגותם של משקיעי הנדל”ן למגורים, המייעדים את הנכס ברשותם להשכרה. מסתבר כי מאז העלייה במס הרכישה בשנת 2015 ועד היום, משקיעי הנדל”ן מכרו 30 אלף יותר דירות מאשר קנו. בשנת 2022, משקיעים מכרו 5000 דירות יותר ממספר הדירות שרכשו. זאת אומרת שכ – 35,000 דירות נגרעו משוק השכירות.

בסך הכל, בישראל עדיין מוחזקות בין 700 ל- 800 אלף דירות לשכירות, המוחזקות על-ידי כ- 400-300 אלף ישראלים אבל על ציר הזמן, מספר הדירות מצטמצם. נתון זה, לצד הזינוק הדרמטי במחיר הדירות באופן כללי, הוביל לזינוק חד בין 10% ל- 35% בחצי השנה האחרונה במחירי השכירויות בגוש דן.

כל האמור עד לנקודה זו בשיחה הוביל לשאלה – האם ישראל קרובה למצב בו מסה גדולה מהציבור פשוט לא תוכל להרשות לעצמה דיור ראוי? ובכן, על פי נתונים עדכניים הציבור מחזיק קרוב ל 2 טריליון שקל בחשבונות עו”ש. כך שכסף לא חסר. הבעיה לטענתו טמונה בעובדה שרוב הכסף מוחזק בידי שני העשירונים העליונים בחברה.

בראייתם של ארז ותומר, מצב כזה עלול ליצור אירוע חברתי חמור וחלוקה של ישראל לקסטות של עשירים, בעלי נכסים, ולאוכלוסיה של עניים שנלחמים לגמור את החודש. פער נוסף שעלול להחריף הוא בין אלו שגרים במרכז ונהנים מקרבה למוקדי תעסוקה, בתי חולים מתקדמים ומערכות חינוך חזקות, ובין אלו שנדחקו לפריפריה שאינה מדביקה את הפער בכל תחומי החיים המרכזיים.

כאמור, ‘מגוריט’ שהוקמה במטרה לפעול ולבסס בישראל שוק שכירויות מוסדי, פועלת בשוק הנדל”ן למגורים, באמצעות רכישה של נכסים והשכרתם לטווח ארוך של 5 עד 10 שנים – ולאחרונה גם באמצעות כניסה לייזום עצמאי של פרויקטים. ברבעון השני של 2022 מגוריט רשמה צמיחה של 50% בהכנסות משכירות ועלייה של מאות אחוזים ברווח התפעולי וברווח הנקי לעומת רבעון קודם.

היכרות מעמיקה יותר עם הקרן, כולל ניתוח מקורות רווח, תחזיות צמיחה, וגם יתרונות יחסיים וסיכונים פוטנציאלים, מחכה בוובינר המלא. אנחנו מאוד ממליצים לצפות בו. שוק הנדל”ן שהוא תמיד חשוב ומעניין, הופך כל שנה למרתק עוד יותר.