האינפלציה הדוהרת במשק האמריקאי, בצד ירידת מחירי הדיור והחשש ממיתון שם ובעולם, מעלים שאלות רבות בקרב המשקיעים בכלל ומשקיעי הנדל”ן בפרט. ניצלנו את השיחה השנתית שלנו עם עדי גורל (שהצטרף אלינו מסן פרנסיסקו) וצח איציק לקבלת תמונת מצב עדכנית.
יחד, הם אוצרים עשרות שנות ניסיון עם הצלחות חריגות בתחום. שניהם התחילו בהייטק והבינו מהר מאוד שלא שם נמצא הכסף הגדול. עדי חי בארה”ב מגיל 21. בתחילת דרכו שבר כמה מוסכמות, כמו הנוהג שלא להשקיע במרחק של יותר מ-30 דקות נסיעה מהבית. במשך 40 שנה הוא רכש עבורו ועבור חבריו, לקוחותיו וחבריו שהפכו ללקוחותיו יותר מעשרת אלפים דירות במעל 30 שווקים (מתוך ה-400 שיש בארה”ב, השונים זה מזה מהותית). כיום יש לו תשתיות מוכנות של מנהלי נכסים וברוקרים שמאתרים את הנכסים, כשכל רוכש נהנה מהיתרון העצום הזה לגודל. צח התחבר לעדי כששמע הרצאה שלו, ואין כמותו בהבנת הניואנסים של ישראלי שרוכש נדל”ן באמריקה. את הידע והניסיון שצבר הוא חולק בספר פרי עטו (“להתעשר ולא במקרה”), בקהילת פייסבוק פורייה בניהולו (“לצאת מכלוב הזהב”) ובסדרת פודקאסטים שהקליט אצלנו באינווסטור (“השקעות להייטקיסטים”).
ההעדפה הברורה שלהם היא לחגורת השמש שבדרום – נבאדה, אריזונה, אוקלהומה, טקסס, מיסיסיפי, פלורידה – לשם הולכת הדמוגרפיה. הרכישות הן של בתים פרטיים, מה שמקל על הגמישות בכניסה וביציאה, ובמטרופולין גדולים, בעיקר בפרברים. הבתים נקנים לרוב “על הנייר”, בשלב שבו המימון לוחץ את הקבלנים לקבל תזרים מהיר (דרך מכירות בדיסקאונט) ולהתקדם בפרויקט. כשהשכונה מתקדמת עם ה-amenities וה-facilities השונים, מחירי הנכסים עולים ולחץ הקבלנים יורד. סיבה נוספת לגידול בתשואה היא העובדה שמחירי הנדל”ן, היסטורית, עולים פי 1.5 משיעור האינפלציה.
מה קורה בזמן משבר?
עדי חווה שלושה גלים של עלייה חדה ואחריה התרסקות, האחרון היה משבר הסאב פריים ב-2008. הוא למד כי בזמנים שכאלה, כאשר המדיה משדרת פאניקה והשוק בדיכאון כללי, צריך לבצע את הפעולה האנושית הקשה ביותר: שום דבר. דווקא במיתון, כשמשפחות רבות מהססות אם זה הזמן הנכון לרכוש, מחירי השכירות עולים. זה גם זמן נוח למשקיעים לרכוש עוד נכסים כי ההיצע עולה על הביקוש, הלחץ למכור גובר, ויש פחות FOMO ומעט יותר זמן להתלבט.
באוקלהומה סיטי, אחד האזורים המועדפים עליהם כיום, נמכרים נכסי סינגל-פמילי סביב 250-230 אלף דולר ומושכרים באזור 1,600-1,500 לחודש (תזרים של כ-6%). מומלץ להגיע עם מזומן בשל הריביות המייקרות את המשכנתה, וממילא לישראלים כמעט בלתי אפשרי לקבל אחת. אבל הנה נתון מעניין: לפני חמישה חודשים המחירים עמדו על 280-270 אלף דולר והשכירות על 1,450. כלומר, בזמן משבר, כפי שקרה גם ב-2008, מחירי הבתים יורדים והשכירות עולה. אבל לא בכל מקום: התנודתיות היא כמעט אפסית באזורים שבהם נרכשים נכסים במחירים הקרובים לעלויות הבנייה. זה מותיר רצפה מסוימת – גם אם יש ירידה רגעית במחירים בגלל הפאניקה, היא נגמרת מהר בהחלטה של הקבלנים להפסיק לבנות עד שיחזרו לנקודת הרווח. אם המחיר גבוה בהרבה מעלות הבנייה, לקבלנים קל יותר “לשחק” איתו, מה שמשפיע בעקיפין על תשואת השכירויות.
יתרון נוסף גלום ברכישות באזורים שמתחת לרדאר של הקרנות הענקיות, שמעדיפות את ניו יורק, מיאמי ו-L.A. במצב משברי, הקרנות חייבות תזרים ושופכות אלפי דירות לשווקים. עוד מתברר שחוקי המדינות הללו (ניו יורק, אילינוי, קליפורניה) מוטים באופן קיצוני לטובת הדיירים, בעוד שחגורת השמש היא יותר פרו ביזנס (ופרו Land lords). זה מהותי במקרי קיצון שמצריכים פינוי דייר.
איפה המספרים מסתדרים?
באוסטין, טקסס הארנונה גבוהה פי 2.5 מאוקלהומה סיטי, שעדי מכנה אותה הפיניקס של ימינו (גם על פיניקס הרימו גבות בשעתו, בזמן שהוא הצליח להפוך בזכותה רבים לעשירים, לא סתם אמידים, כולל ישראלים). עוד אזורים טובים הם מוביל, אלבמה והערים ראלי ודורהאם המכונות עמק הסיליקון של צפון קרוליינה.
בשיטה שלהם, המשקיע לא אמור לעבוד קשה. הודות לעבודה הרבה שנעשית מאחורי הקלעים, הזמן שנדרש ממנו הוא שולי – מעניין להיכנס לזה, אבל לא הכרחי. המנגנון המשומן של הברוקרים ומנהלי הנכסים מאתר את הבתים ומנהל אותם. או במילותיו של עדי בהרצאות: “אני אוהב ליהנות מהנכסים שלי, אבל אין שום סיכוי שבעולם שהייתי מוכן לנהל אותם בעצמי”.
