שוק המשכנתאות בין ריבית למלחמה

משכנתה לדיור היא ההוצאה הכבדה ביותר, בוודאי הארוכה ביותר, של רוב משקי הבית. והשוק הזה עובר תקופה של טלטלה משמעותית. מלחמות, מגפות, עלייה חדה בריבית, זעזועים בשוק הנדל”ן – כל אלה משפיעים עליו ישירות. הם מביאים, בין היתר, ליצירת מנגנוני מימון חדשים, פרי מאמץ של הבנקים למשוך אליהם את הלקוחות בשוק שהפך לתחרותי במדינה. אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים – אחרי 20 שנה במזרחי טפחות עם עיסוק בעיקר במשכנתאות – הציגה לנו בוובינר כמה מהמנגנונים האלה, ובצידם טיפים חשובים לנוטלי המשכנתאות.  

תחילה, למי תאושר משכנתה? “משכנתאות בסיכון”, לפי הגדרת בנק ישראל, הן בשיעור מימון של מעל 60% (כ-35% מהמשכנתאות הן כאלו) ויחס החזר מתוך הכנסת הנטו החודשית של מעל 30%. הרגולציה בתחום גבוהה מאוד, ומעל קריטריוני הבסיס עוד נכנסת מדיניות האשראי של הבנקים עצמם. כאן ישנם פרמטרים כמו הכנסה פנויה לנפש, יכולת השתכרות עתידית, יכולת לספוג שינויים (למשל לתרחישי ריבית עולה) ועוד. החיתום הפרטני נועד לוודא שנוטל המשכנתה יוכל לפרנס את ההלוואה לטווח הארוך. 

ככלל, סגמנט המשכנתאות עלה מאזור ה-350 מיליארד שקל ביוני 18′ ל-555 מיליארד ביוני 23′. כיום מדברים על סביב 580 מיליארד. זאת בזמן שנתח ההלוואות שאינן לדיור נותר די סטטי: מ-200 מיליארד שקל ל-230 מיליארד בחמש שנים. גובה משכנתה ממוצעת בישראל עומד כעת על אזור מיליון שקל. ובתוך שנה וחצי, המיליון הזה התייקר: העלייה המהירה של הריבית, מכמעט אפסית לפריים של 6.25%, הקפיצה את גובה ההחזר החודשי הממוצע מ-5,000 שקלים ל-6,500-6,000. איך המשפחות והזוגות הצעירים חיים עם זה?   

אז שימו לב שמשמעותית ככל שתהיה, העלייה בהחזר נמוכה מעליית הריבית. זאת משום שהאפקט הוא על מרכיב הפריים, שהיה סביב 40% מסך המשכנתאות, ולקוחות רבים כבר ביצעו התאמות לאורך תחנות ההעלאה שהיו בדרך. חלקם הקטינו את המשכנתה בכללותה ובמיוחד את חלק הפריים, שמאפשר שינויים ומעבר בין מסלולים ללא קנסות. הבנקים מצידם זיהו את המגמה והשיקו מוצרים דוגמת ריבית משתנה גמישה יותר, שניתנת לשינויים אחת לשלוש שנים במקום אחת לחמש. רנדלשטיין מספרת כי כל אלה, יחד עם צרכנות נבונה, יד על הדופק וראיית הבית כעוגן שלפני כל דבר אחר משלמים אותו, הביאו ל-99% עמידה בהחזרים. אחוז אחד בלבד מהמשכנתאות בבנק הפועלים הגיע לפיגורים של 90 יום ומעלה, וגם שם היו אפס מימושים בחמש השנים האחרונות. מי שנקלע לקשיים מעדיף למכור את הנכס בעצמו, לסלק את החוב ולא להגיע להליכים המשפטיים. וזה כמובן אינטרס משותף ללקוח ולבנק. 

אז סך הכול נשמע טוב, אבל רנדלשטיין שמה כאן כוכבית: הנתונים האופטימיים נשענים על הנחות המשק הישראלי החזק (אבטלה נמוכה למרות עליית הריבית, למשל). המלחמה מציבה בפנינו כמה וכמה סימני שאלה, בדגש על שוק העבודה (והמחסור בכוח אדם לבנייה שכבר מביא לעיכובים במסירות). בצד המעודד, הצפי להורדות ריבית יקל על נוטלי המשכנתאות. ולאור הלחץ בשוק הנדל”ן, ניתן כעת להגיע לתנאי מימון אופטימליים לרבות עסקאות משולשות בין הקבלן, הבנק והלקוח. כך או כך, לאור הירידה בשיווק הקרקעות, במכרזים ובהתחלות הבנייה, הביקושים הכבושים יצופו במוקדם או במאוחר על פני השטח – יחד עם הורדות הריבית. בשורה התחתונה, הצפי הוא לעלייה מסוימת בסיכון בצל המלחמה, אבל לא להחמרה דרסטית שלו.