במוקד הוובינר שלנו הפעם עומד פרדוקס גדול: מצד אחד, במשך 40 הדקות הראשונות של השיחה, תיאר לנו עו”ד ארז רוזנבוך – יו”ר קרן מגוריט – את הקטסטרופה של שוק הנדל”ן המקומי, כאשר מחסור קיצוני בדירות מוביל לעלייה עקבית במחירים. עלייה שאפילו מגפה, מלחמה, רפורמה משטרית שנויה במחלוקת וזינוק בשיעורי הריבית לא הצליחו לצנן. מצד שני, קיימת יכולת לעמוד במחיר המאמיר הזה. איך זה יכול להיות? מאיפה הכסף? אז הנה הספוילר: הכסף כאן, הוא פשוט מוחזק אצל חלק קטן יחסית באוכלוסייה. החזקים מצליחים לעמוד בדירות של 8-7 מיליון שקל בשדה דב או 5-4 מיליון ברמה”ש ובהרצליה, כאשר המינוף של הכסף שלא חסר בבנקים ודאי מקל עליהם. לעומתם, החלשים יכולים רק לחלום על זה. והפער רק הולך ומחריף, בפרט מאז פרוץ המלחמה. לדעת האורח שלנו, זהו קו השבר החברתי הגדול ביותר שניתקל בו בשנים הקרובות. כל יתר השסעים יתגמדו בהשוואה אליו.
מגוריט היא אחת מחמש קרנות ריט (REIT) הפועלות בישראל בתחום ההשקעות בנדל”ן מניב. ככזאת, בנדל”ן למגורים היא נהנית מפטור מלא ממס הכנסה ומשלמת רק חצי אחוז מס רכישה. יש לה גם פטור ממס שבח במכירת נכסים לאחר 20 שנה ויותר, והמשקיעים בה משלמים מס דיבידנד מופחת של 20%. למגוריט יש פוזיציה של 2,050 דירות שרכשה עד היום, עם פריסה באזורי ביקוש לשכירות בלבד. המודל שלה כולל על פי רוב השבחת ערך משמעותית. מהפרספקטיבה של עו”ד רוזנבוך, כאחד המשכירים הגדולים במשק – וגם אחד השחקנים הרוכשים הכי הרבה נדל”ן למגורים – אפשר ללמוד לא מעט על שוק הדיור המקומי. או כפי שהוא מגדיר אותו: קטסטרופה.
זה מתחיל בפירמידה דמוגרפית קלאסית, כזו שמאפיינת בדרך כלל מדינות מתפתחות – ולחלוטין לא מוכרת בשאר מדינות ה-OECD: תוחלת חיים שעולה ועולה, שיעור ילודה גבוה, השקעה ירודה בתשתיות (בדגש על תחבורה ציבורית) ופריסה לא שוויונית של משאבים שדוחקת את הרוב לרצות לגור במרכז. בחגיגות המאה למדינה – וזה כבר בפתח – נצמח מ-10 מיליון נפש למעל 15 מיליון. זה אומר, בגדול, שמדי שנתיים מתווספת כאן עוד תל-אביב שלמה.
רוזנבוך הציג לנו מספר נתונים מתוך מסמך המועצה הלאומית לכלכלה – תוכנית אסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017. סביב 2040-2035, לפי המסמך, יאזלו עתודות הקרקע לבנייה במרכז הארץ. קצב גידול האוכלוסייה, נכתב שם, מחייב תוספת של כ-66 אלף דירות בשנה החל ב-2026. ואם נוסיף לזה את העלייה ארצה, שהיכתה את התחזיות מאז פרוץ המלחמה באוקראינה (לאחר כתיבת המסמך), מדובר כנראה באזור 80 אלף. בינתיים, שיווק הקרקעות לא מאיר פנים, וגם מאלה שכבר משווקות יש לא מעט לא-מתוכננות (מקב”ת) ובלתי בשלות. לא מן הנמנע שבאותה שנת 2026, יגיעו לשוק רק 35-30 אלף דירות. כלומר, מחסור של 30 אלף שיצטבר מדי שנה – נתון שהיה נכון להצטברות של 8 שנים גם יחד במסמך המועצה. ואם המצב לא היה קשה דיו, באה מלחמת “חרבות ברזל” וטרפה את הקלפים, עם השבתה של אתרי הבנייה ומחסור כבד בפועלים, ודאי במיומנים.
ישראל הולכת ומתקרבת לנתון של 100 אלף איש שאין להם איפה לגור. היינו שם בשנות ה-50 ושוב בשנות ה-90, אלא שאז המדינה כולה נרתמה למשימה הלאומית הזו. כעת, זה בקושי עולה על סדר היום הציבורי. ולכל זה מצטרפת העלייה הדרמטית של הריבית, שהובילה לכך שמחוץ לאזורי הביקוש, לחלק משמעותי מהמכרזים כלל לא ניגשו. עלויות הפיתוח הפכו את הבנייה בהם לנושאת רווח שלילי.
אתם יושבים? זה הסכום שתצטרכו להחזיר כל חודש
עד כמה נעשה בלתי אפשרי לרכוש דירה למגורים בישראל? עבודה של פרופ’ דני בן שחר מאוניברסיטת ת”א בדקה רכישה של דירת 4 חדרים ממוצעת בשיעור מימון של 70%. המשמעות כיום היא החזר חודשי של 11 אלף (ב-2021 עוד דיברנו על 7,000 לחודש), והון עצמי של מינימום 1.6-1.5 מיליון (כך שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסה הפנויה). וזה עוד הממוצע, שמתגשם למשל במחירי ראשל”צ ופ”ת. בי-ם ובר”ג כבר מדובר על 2 מיליון הון עצמי, ואילו בת”א על 3.5 מיליון.
מי שלא עלה על הרכבת הזאת לפני 10 שנים, אומר לנו רוזנבוך, ספק אם יוכל (אלא אם ירכוש הון עצמי עצום או יעשה “מכה” מאופציות בהייטק). טבלת אקסל כמו זו שהכין האורח שלנו כשהתחתן, שבודקת מתי יהיה לו מספיק לרכישת דירה ראשונה למגורים, לא בטוח שניתנת כיום להכנה כתכנון ריאלי. וגם אם יוציאו היום מיליון דירות לשיווק קרקעות, אנחנו נראה אותן בשוק, בתרחיש אופטימי, רק ב-30′-31′. בהמשך למשל הרכבת, הוא ציטט בכיר באוצר שלפיו: “שוק הנדל”ן הישראלי של 25′-27′ הוא רכבת שמתנגשת בקיר; אנחנו לא יודעים לעצור אותה, רק מנסים לצמצם את מספר הנפגעים”.
את המשבר הזה, את הפער בין הצורך לבין ההיצע, כבר אי אפשר לפתור בקצב הנוכחי. את שוק השכירות, לעומת זאת, ניתן עדיין להציל, למשל דרך שכירות מוסדית מפוקחת. אבל גם השוק הזה נתון במשבר קשה, כולל אנומליות שתוארו בוובינר שלנו.
אבל משבר, כידוע, הוא גם הזדמנות – ובהשקעות, על אחת כמה וכמה. לפי נתוני הלמ”ס, אם ניקח כל פרק זמן של 20 שנה מאז 1983, נראה עליית מחירים שנתית ריאלית של 4.5-3%. בתוספת תשואת השכירות (סביב 3.5-2.5% בשנה) ועליית המדד, מתקבלת תשואה בשיעור עליית הערך הפרמננטית של הנדל”ן המסחרי (שוק שקשה בו יותר לאמוד עליית ערך, שחווה כעת משבר, ושממילא לא נהנה מההטבות של קרן ריט בהשקעות למגורים). התשואה הזו קוסמת למשקיעים רבים, שעוד מוסיפים עליה את היכולת למנף נכס איתן (שכמעט לא קיימת בשוק ההון).
