אחרי תקופה מאתגרת להשקעות בנדל”ן, התחום שב לעניין. הזמנו שוב את ניר גולדברג, מייסד ושותף מנהל בקרן הריט הציבוריתNext Point (נסחרת במדריד), כדי להתעדכן בהזדמנויות. ונדגיש: אנחנו לא מנתחים את השוק כנדל”ניסטים, אלא בוחנים אותו מנקודת המבט של משקיע המחפש חשיפה ותשואה. ועוד עניין חשוב: זו תמיד שאלה של אלטרנטיבה, ואין “טוב” ו”רע”. בהשקעות בכלל ובנדל”ן בפרט, יש רק “טוב לי” ולסבלנות הסיכון-סיכוי שלי. בגדול, בנדל”ן מניב ישנם ארבעה מרכיבי רווח: מחיר הקנייה – בשאיפה שיהיה נמוך ממחיר השוק (רבים יגידו שאת הרווח עושים כבר ברכישה); השבחה (לקבל בחזרה שקל ו- על כל שקל שהושקע בנכס); הנבה – זוהי תשואת שכירות; והשוק, שבצד האנליזה שחשוב לבצע, לא תלוי בנו ומושפע מאירועים חיצוניים.
האפשרות המוכרת, הנגישה וכנראה הנפוצה ביותר בקרב ישראלים המשקיעים בנדל”ן היא רכישת דירה בודדת כנכס מניב. זה יכול להיות בארץ או בחו”ל, יד שנייה או מקבלן, וכן מקבץ דירות. היתרון בדירה למגורים הוא שהיא עובדת מ-day one. מה גם שאפשר לרכוש אותה מושכרת, כך שלמעט תחזוקה מינימלית, אין אפילו צורך בשיפוץ. ברכישת דירה להשקעה יש אלמנט חזק של שליטה בנכס, ואם הנכס נמצא בישראל, יש גם יתרון בקרבה. ביכולת “לגעת בקירות” ולטפל בעסקה ובתחזוקה בלי ברוקר ובלי חברת ניהול (מה שמאוד אהוב על הישראלים, ומאוד לא על האמריקאים). אם כי צריך להגיד שיש שיראו בכאב הראש הזה חיסרון, ובעיקר אם במספר דירות עסקינן.
בדירה יד שנייה ניתן ליהנות מכל ארבעת מרכיבים הרווח. כעת, בגלל המצב בישראל וסביבת הריבית בעולם, נראה שזה טיימינג מעניין לרכישה – ופחות למכירה. עוד יתרון בולט בארץ הוא הדמוגרפיה הצומחת לעומת ההתכווצות האירופית, בצד עתודות הקרקע במרכז שפשוט נגמרות. בנוסף, צבר הקלות מיסוי הופך את אופציית ההשקעה הזאת לאטרקטיבית: פטור ממס רכישה עד גובה מסוים, ממס שבח לתקופה מסוימת וממס על שכ”ד, לעומת מס רווח הון של 25% על דיבידנד ממניות באותו השווי. וגם: דירה ראשונה בישראל זכאית, בכפוף לתנאים מסוימים, לעד 75% מינוף; הבאה בתור עד 50%.
בדירה “על הנייר” מקבלן, לאור מצב השוק, יש היום מציאות. לאו דווקא דיסקאונטים גדולים, אבל בהחלט הטבות במפרט ובתנאי התשלום – 90/10 ואפילו 95/5. זה אומר שתידרשו להון עצמי מינימלי במעמד החתימה, וגם תוכלו לדחות את המשכנתה למועד נוח יותר (כנראה) מבחינת הריבית. כך גם תקבעו את המחיר למקרה שבינתיים יעלה, כשלרוב תיהנו מפטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. הרווח, אם כן, יהיה במחיר הרכישה ובתנאי השוק, שבהם מגולמת גם ההשבחה. מרכיב הנבה אין.
משרדי רפאים
כשמדברים על נדל”ן מניב, חשוב לבדוק את תשואת הנטו. כי אם נלך על נדל”ן מסחרי, התשואה כמעט בהגדרה גבוהה יותר – אבל גם המיסוי הוא במושגים אחרים. יש עוד הבדלים משמעותיים במעבר מנכס למגורים לתחום המשרדים. באחרון אנחנו כבר מדברים על הצפה, לעומת המחסור היחסי בדירות, ועל מתחרים שעשויים להיות חברות ענק עם כיסים עמוקים. גם רמות הסיכון שונות – ע”ע המעבר לעבודה מהבית בקורונה ולמעשה עד היום, שהותיר משרדי רפאים. ויש לזכור כי בשונה מדירה, שסביר שתצליחו להשכיר במוקדם או במאוחר במחיר השוק או קצת פחות – משרד, אפילו במיקום טוב, יכול לעמוד ריק לאורך זמן.
גולדברג עבר איתנו על האבולוציה של משקיעי הנדל”ן, תהליך שחווה בעצמו – מדירה בודדת למספר דירות, לליווי משקיעים, לבניינים בודדים ולבסוף, גופים מנוהלים. סקרנו בעזרתו את היתרונות והחסרונות של כל סוג השקעה, וגם הכרנו מודלים מקובלים כמו LP-GP (השותפים המוגבלים – limited, והשותף הכללי – general) וכן Triple Net Lease (NNN, חכירה משולשת נטו – כאשר התחזוקה, הביטוחים והמיסים חלים על השוכר ולא על הבעלים).
התייחסנו גם להשקעות חוב לנדל”ן, שהן יותר בגדר הלוואות, וכמובן לקרנות הנדל”ן (REIT) שאולי מרחיקות את המשקיע מהנכס עצמו, אך מבטיחות לו פיזור על פני פורטפוליו רחב של נכסים והזדמנות להיחשף לעסקאות משתלמות הודות ליתרון לגודל. לבסוף, ראינו עד כמה חשוב לקחת בחשבון סוגיות רגולטוריות – למשל, כיצד השפיעה חקיקה סוציאלית בספרד בנושא הגנת הדייר על תשואת הנכסים הרלוונטיים – וגם יכולת של רשות מקומית לעמוד בעומס ולקדם היתרים (ומה קרה כשוולנסיה בהקשר הזה קרסה).
Next Point שמה דגש משמעותי על הביטחונות – לפחות שנה שלמה של ערבות בנקאית, כסטנדרט מקובל בספרד, ולעיתים אפילו ערבות ל-36 חודשים. כשמדברים על מלון או בית אבות, זה יכול להיות קריטי – במקרה של פשיטת רגל, לעיתים לוקח זמן למצוא חלופה. כמו כן, העסקאות הן ללא פחות מ-15 שנים, בהנחה שהנכס יימכר לאחר כשלוש שנים, והרוכש העתידי ייכנס לחוזה עם פרק זמן משמעותי קדימה. כעת, מאחר שנדל”ן מניב הוא נגזרת של ריבית הבסיס, ונראה שזו מתחילה לרדת – גולדברג חש בנוח לחזור לשוק, אחרי כשנתיים של ישיבה על הגדר.
