רכישת דירה להשקעה היא הספורט הלאומי של ישראל. לא אחת, מה שהופך השקעת נדל”ן למוצלחת, או מוצלחת יותר, הוא הפן המיסויי. התחום הזה רווי אמונות, המלצות ודיסאינפורמציה ברשתות החברתיות, ויש בו המון דקויות וניואנסים שחשוב להכיר. כדי לעשות קצת סדר, להתייחס למקרים אמיתיים ולהשיב לשאלות מהקהל, הזמנו לוובינר את שלומי אלמליח, עורך דין ורואה חשבון במקצועו, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין אבו רזק-אלמליח.
באופן כללי, דיני המס בישראל הם לא דבר פשוט, קל וחומר בנדל”ן. עד היום נרשמו למעלה ממאה תיקוני חקיקה. ומתברר שגם אחריהם, מקרים רבים אינם בגדר שחור מובהק או לבן מובהק – יש המון אפור והמון מצבים של כל מקרה לגופו.
מיתוס רווח הוא שאין מס רכישה על דירה ראשונה למגורים. זה לא נכון – יש, אבל במדרגות. מי שרכש דירה שעונה על ההגדרה ב-5 מיליון שקל, ישלם מס רכישה של כ-150 אלף. זה עדיין פחות מ-400 אלף, אבל זה בטח לא אפס. ברירת המחדל, שלא ב”מקרה מיוחד” כמו דירה ראשונה למגורים, היא 6% מגובה העסקה שנדרש לשלם הרוכש. אשר למס שבח, הוא יכול להיות מאפס ועד 47%. זה תלוי בעסקה הספציפית – בסוג הדירה, במועד הרכישה והמכירה ועוד. יש למשל הבדל משמעותי בין דירה להשקעה שנקנתה ונמכרה ב-2014 לבין כזו שנקנתה ב-2013 ונמכרה ב-2015, משום שב-14′ אירע שינוי חקיקה משמעותי. ומאז, נזכיר, המחירים קפצו פי 2.
עסקנו בהרחבה בשאלות מס הנוגעות להורשת דירה. עקרונית, בהעברה בין דורית של נדל”ן, היורשים נכנסים לנעלי המוריש. זה אומר שאם לו הייתה דירה יחידה, היא יכולה להישאר פטורה ממס שבח גם אצלם, וגם אם בידיהם דירות נוספות. מס הרכישה בהעברה בין דורית מתכווץ לשליש.
אבל הנה נקודה שחשוב להביא בחשבון: מנגנון הפטורים השונים לא תמיד עובד. אם כל מטרת העסקה היא התחמקות ממס, לרשות המיסים יש סמכות על פי חוק לסווג אותה כעסקה מלאכותית. למשל, אם הכסף חוזר מעלה להורה אחרי ה”מתנה” לילד, כשברור לגמרי שהיה כאן ניצול של פטור באופן פיקטיבי. דוגמה נוספת – מקרה אמיתי שהובא לפתחו של עו”ד אלמליח: אדם שהעביר דירה במתנה לסבתא, כשזמן קצר לאחר מכן היא הלכה לעולמה והורישה לו אותו בחזרה, על מנת שימכור.
למרות האמור לעיל, יש מה שנקרא ניכור הכנסה. למשל, כשהנכס עובר במתנה על שם הילדים אבל ההורה שמסר אותו ממשיך ליהנות משכר הדירה (אלמליח השווה זאת להעברת הבעלות על עץ בצד המשך ההנאה מפירותיו). זה נפוץ וזה תקין, רק חשוב שיוסדר כמו שצריך. גם חלוקת דירה לשלישים בין ילדים היא חוקית ומקובלת, ומס הכנסה אפילו מוכן לעיתים לוותר במקרה כזה על מס הרכישה. תיאורטית, ניתן לאסוף אינסוף שלישים. אבל ברור שזה לא ריאלי, ובשלב מוקדם יחסית ייפתח התיק והרכישות ייחשבו לעסק.
הצגנו לעו”ד רו”ח אלמליח שאלות מאיתנו ומהקהל, כמו מה קורה עם המשכנתה בעת ההורשה, האם עסקת 90/10 היא כדאית בתנאי השוק הנוכחיים, ומה דינה של דירה למגורים במהלך עבודות תמ”א, בשעה שהבניין הרוס (בנקודה זו יצאה ב-2021 פסיקה מעניינת של בית המשפט העליון).
לא תמיד יש תשובה חד-חד ערכית, וחשוב מאוד להתייעץ. במקרים רבים הדרך להסתבכות רצופה כוונות טובות, ודיווח פשוט, או ניסוח עסקה כהלוואה, יוכלו לחסוך המון צרות לכם ולילדים. מה שבטוח, אם יש דבר שלא מומלץ לעשות, זה “לעגל פינה” ולבצע עבירה ביודעין ולהניח שלא יעלו עליכם. ודאי לא עכשיו, כשהמדינה תחפש בנרות מהיכן ניתן להשיג עוד מיסים לכיסוי הבור התקציבי של המלחמה.
